Rumah Susun: Studi Kasus Mangga Dua Court

BAB I

PENDAHULUAN

I.1. Latar Belakang

Perumahan mempunyai fungsi dan peranan yang penting dalam kehidupan manusia. Bagi masyarakat, perumahan merupakan pencerminan dan pengejawantahan diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dengan lingkungan alamnya. Pengembangan perumahan yang sehat dan layak bagi masyarakat Indonesia merupakan wadah untuk pengembangan sumber daya masyarakat.

Suatu dilemma yang menjadi masalah utama dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman ini adalah kebutuhan akan penyediaan tanah sebagai pusat kegiatan operasionalnya. Realitas penyediaan tanah sebagai pusat kegiatan operasionalnya. Realitas penyediaan tanah dari hari ke hari menunjukkan tanah yang tersedia semakin terbatas, baik dari segi kualitas maupun kuantitasnya, sedangkan kegiatan pembangunan untuk berbagai keperluan semakin meningkat. Menyadari realita tersebut, pemerintah memandang perlu untuk mengembangkan konsep pembangunan perumahan yang dapat dihuni bersama di dalam suatu gedung bertingkat, dimana satuan-satuannya dapat dimiliki secara terpisah, yang dibangun baik secara horizontal maupun vertical.

Pembangunan rumah susun pada akhirnya dinilai merupakan solusi alternative menyelesaikan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.[1] Pembangunan perumahan yang demikian itu sesuai dengan kebutuhan masyarakat dewasa ini, terutama masyarakat perkotaan dengan mepergunakan sistem condominium, yaitu suatu sistem pemilikan bangunan dimana pada bangunan tersebut terdapat satuan yang dapat digunakan secara terpisah dan dimiliki secara individu, tetapi terdapat pula pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[2]

Di dalam Penjelasan Umum UURS ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Oleh karena itu, terdapat pula pembangunan rumah susun yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat.

Mengingat pembangunan rumah susun dewasa ini tidak hanya untuk hunian saja, bahkan dalam perkembangannya lebih banyak dibangun rumah susun terpadu, dimana dalam satu kompleks properti terpadu terdapat beberapa bangunan yang dapat digunakan sebagai tempat tinggal, perkantoran, pusat perbelanjaan, pusat hiburan, dll. Dalam kenyataannya dapat kita temukan permasalahan-permasalahan dalam kehidupan di rumah susun, oleh karena itu ketentuan-ketentuan dalam UURS dan peraturan pelaksananya perlu diberlakukan dengan penyesuaian menurut kepentingannya.

I.2. Pokok Permasalahan

Setelah melihat uraian yang telah dikemukakan di atas, maka pokok permasalahan yang akan dibahas, yaitu:

I.2.1. Apa permasalahan yang terjadi dalam Apartemen Mangga Dua Court?

I.2.2. Apa saja bukti-bukti yang mendukung permasalahan yang terjadi tersebut?

I.3. Tujuan Penulisan

Adapun tujuan penulis menyusun critical paper ini adalah:

I.3.1. Tujuan Umum

Tujuan umum dari penulisan critical paper ini adalah untuk mengetahui kendala-kendala yang terjadi dalam rumah susun.

I.3.2. Tujuan Khusus

a. menjelaskan permasalahan yang terjadi di dalam apartemen Mangga Dua Court.

b. memaparkan bukti-bukti yang mendukung permasalahan yang terjadi tersebut.

I.4 Metode Penelitian

Dalam menyusun makalah ini, penulis menggunakan metode studi pustaka dan wawancara pada satu orang narasumber, yaitu Ibu Fifi Tanang selaku penggugat dan ketua Perhimpunan Penghuni Mangga Dua Court yang dilakukan di pada pukul 16.00 bertempat di toko fi-fi lantai dasar grand mall belasi, yang dilaksanakan pada hari Minggu, 23 November 2008.

BAB III

ANALISA

III.1. Permasalahan Yang Terjadi di Apartemen Mangga Dua Court

Permasalahan yang terjadi di Apartemen Mangga Dua Court adalah permasalahan perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah bersama di Apartemen Mangga Dua Court, dimana HGB murni berubah menjadi HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemprov. DKI. Jakarta-ini semua akibat ulah pengembang PT.Duta Pertiwi Tbk (Sinar Mas Group).

Pada saat membeli unit Apartemen Mangga Dua Court, PT.Duta Pertiwi Tbk tidak pernah menginformasikan dan memberitahukan baik lisan maupun tulisan kepada calon pembeli saat itu bahwa tanah bersama Apartemen Mangga Dua Court adalah milik Pemprov. DKI.Jakarta (berstatus HGB diatas HPL milik Pemprov.DKI.Jakarta). Yang para pembeli unit ketahui saat itu, status tanah adalah HGB Murni, terbukti pada PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB (Akta Jual Beli) dan Sertifikat Hak Milik yang ada tidak pernah tertulis HGB diatas HPL. HGB akan berakhir pada tanggal 19 Juli 2008 dan pada saat perpanjangan HGB bulan Juli 2006 baru diketahui bahwa tanah tersebut adalah HGB diatas HPL milik Pemprov.DKI.Jakarta. Kejadian ini mengakibatkan para pemilik unit merasa tertipu oleh PT.Duta Pertiwi Tbk. Hal ini dapat kita lihat dalam kronologis perpanjangan HGB atas tanah bersama Apartemen Mangga Dua Court, sebagai berikut:

- tgl 2 Maret 2006, Pengurus Perhimpunan Penghuni Mangga Dua Court (Perhimni MDC) membuat Surat Permohonan Perpanjangan HGB (No.Ref.L-016/PPMDC/Lttr/III/06) atas bidang tanah seluas 9.003 m² di Apartemen Mangga Dua Court yang akan berakhir pada tanggal 19 Juli 2008 kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Pusat, Bapak Ir. Desrizal K. Gindow. Msc.

- Tgl 13 April 2006, Surat dari BPN Jakarta Pusat No. 375/09.01-PT kepada Perhimni MDC mengenai dokumen yang diperlukan dalam proses perpanjangan Sertifikat HGB tanah bersama (induk) dari Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

- Setelah dokumen yang diperlukan diberikan kepada BPN Jakarta Pusat, maka:

Tgl 5 Juni 2006, BPN Jakarta Pusat mengirim berkas-berkas dokumen kepada BPN Propinsi DKI Jakarta, meliputi:

1. Asli permohonan HGB April 2006 tertulis atas nama Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Hunian Apartemen MDC

2. Asli Risalah Pemeriksaan Tanah tanggal 29-05-2006 No.330/2006

3. Fotocopy Anggaran Dasar Perhimni MDC tanggal 28-08-1998 yang disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 21-12-1998 No.7601/1998

4. Fotocopy Gambar Situasi tanggal 25-01-1995 No.289/1995

5. Fotocopy Sertifikat HGB No.2981/Mangga Dua Selatan atas nama PT.Duta Pertiwi

6. Surat Keterangan Status Tanah tanggal 24-05-2006

Semua dokumen tersebut di atas tidak ada yang menyatakan bahwa tanah di Apartemen MDC adalah berstatus HGB diatas HPL. Oleh karena dokumen-dokumen yang diperlukan telah dilengkapi dan memenuhi persyaratan, maka:

- tgl 20 Juni 2006, BPN Propinsi DKI Jakarta mengeluarkan Surat Keputusan (Nomor: 013/08-550.2-09.01-2006) tentang pemberian perpanjangan HGB No.2981/Mangga Dua Selatan sebagai tanah bersama kepada Perhimni MDC berkedudukan di Jakarta atas nama 147 unit Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dimana Perhimni MDC diwajibkan membayar uang pemasukan kepada Negara sebesar Rp.289.247.000,-

- tgl 23 Juni 2006, Perhimni MDC membayar uang pemasukan kepada Negara sebesar Rp.289.247.000,-

- selain pembayaran tersebut diatas, Perhimni MDC juga membayar

tgl 23 Mei 2006, biaya Konstatering Report dan biaya transportasi sebesar Rp.291.000,-

- tgl 27 Juni 2006, biaya Permohonan Perpanjangan Hak (Sertifikat Induk) Rp.25.000,-

- tgl 27 Juni 2006, biaya Permohonan Perpanjangan Hak atas Sarusun (147 Sertifikat) Rp.3.675.000,-

- setelah pembayaran tersebut di atas, Perhimni MDC menyerahkan Sertifikat Hak Milik masing-masing unit apartemen MDC kepada BPN Jakarta Pusat untuk diberikan catatan dan pengesahan perpanjangan Hak Guna Bangunan pada masing-masing sertifikat tersebut.

- Tgl 7 Juli 2006, BPN Jakarta Pusat memberikan Surat No.758/09.01-PT kepada Perhimni MDC bahwa:

1. ternyata setelah melalui penelitian lebih lanjut, diketahui bahwa HGB No.2981/Mangga Dua Selatan berada diatas Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua Selatan atas nama Pemerintah DKI Jakarta

2. sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 pasal 26 ayat (2), Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan baru dapat diperpanjang/diperbaharui setelah mendapat persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan

3. untuk dapat memproses perpanjangan/pembaharuan Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan, diperlukan persetujuan/rekomendasi dari pemegang Hal Pengelolaan No.1/Mangga Dua selatan yaitu Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta cq Biro Perlengkapan sebagai unit kerja yang mengelola asset Pemda DKI Jakarta

Akibatnya, Sertifikat Apartemen MDC yang telah diberikan catatan “Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.013/08-550.2-09.01-2006, tanggal 20-06-2006, Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka waktu haknya selama 20 (duapuluh) tahun sehingga berakhir haknya pada tanggal 18-07-2028 kepada pemegang hak yang telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Hunian Apartemen Mangga Dua Court disingkat Perhimni MDC, berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun” menjadi dicoret kembali dan tertulis “dibatalkan”.

- berdasarkan informasi dari Biro Perlengkapan Pemerintah DKI Jakarta, untuk persetujuan/rekomendasi dari Pemegang Hak Pengelolaan, ada uang pemasukan yang harus disetor sebesar 5% x luas tanah x NJOP Tanah tahun 2006 (NJOP Tanah setiap tahun akan meningkat) = 5% x 9.003 m² x Rp. 9.650.000,-/m² = Rp. 4.343.947.000,- (belum termasuk biaya lain-lain/administrasi/biaya urus permohonan rekomendasi tersebut)

- perhimni MDC melakukan protes kepada BPN Jakarta Pusat terhadap surat tanggal 7 Juli 2006 (No.758/09.01-PT) yang menyatakan bahwa HGB tanah bersama Apartemen MDC berada diatas HPL, karena:

· dalam IMB (Izin Mendirikan Bangunan) Apartemen MDC tercantum bahwa status tanah adalah Hak Guna Bangunan, tanpa embel-embel Hak Pengelolaan (HPL)

· dalam faktur pajak yang dibayar oleh para pemilik unit, tercantum pembayaran angsuran atas tanah selain angsuran atas bangunan

· dalam PPJB tidak pernah dijelaskan kepada calon pembeli (saat itu) oleh PT.Duta Pertiwi bahwa tanah di Apartemen MDC adalah HGB diatas HPL

· dalam AJB tercantum objek jual beli meliputi benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama

· dalam sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dicantumkan bahwa tanah di Apartemen MDC adalah Hak Guna Bangunan, tanpa adanya catatan ‘diatas HPL’

· semua dokumen dalam proses perpanjangan HGB sampai dengan dikeluarkannya Surat Keputusan untuk perpanjangan HGB atas tanah bersama Apartemen MDC tidak pernah dicantumkan HGB berada diatas HPL.

- akhirnya BPN Jakarta Pusat menunjukkan adanya Perjanjian Kerjasama (No.6, dibuat melalui Notaris Winarti Lukman-Widjaja, S.H. di Jakarta tertanggal 6 Juni 1984) antara PT.Duta Pertiwi dengan Gubernur DKI Jakarta pada saat itu, dimana lahan di area Mangga Dua berada dibawah Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua Selatan atas nama Pemprov.DKI Jakarta.

- Setelah itu Perhimni MDC membuat surat kepada PT.Duta Pertiwi Tbk mengenai Status Tanah Bersama Apartemen MDC (Surat No.L-057/PPMDC/Lttr/VII/06 tertanggal 26 Juli 2006) dan dijawab oleh PT.Duta Pertiwi Tbk dengan surat No.113/LGL/VIII/2006 bahwa:

1. status hak atas tanah bersama Apartemen MDC adalah sesuai yang tercantum di dalam sertipikat hak atas tanah tersebut

2. jika Peraturan Pemerintah yang berlaku mengenai perpanjangan jangka waktu sertipikat dikenakan biaya-biaya oleh instansi yang berwenang, maka sudah sepatutnya pihak-pihak yang memiliki dan menikmati unit hunian diatas sertifikat tersebut wajib mematuhi dan memenuhi peraturan yang berlaku

Dari item 2 penjelasan PT.Duta Pertiwi Tbk, jelaslah bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk ingin membodohi para pemilik unit dengan mengatakan bahwa adanya Peraturan Pemerintah yang berlaku di dalam perpanjangan jangka waktu sertipikat dan menyuruh para pemilik unit membayar biaya tersebut.

Pemilik unit akan bersedia membayar biaya tersebut jika dari awal pembelian unit apartemen telah diinformasikan/tertulis jelas bahwa tanah di apartemen MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta yang berarti tanah berstatus HGB diatas Hak Pengelolaan Pemprov. DKI Jakarta.

Sangat disayangkan bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk tidak menginformasikan (lisan dan tulisan) kepada calon pembeli pada saat itu (karena jika calon pembeli mengetahui bahwa tanah di Apartemen MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta, mungkin tidak akan ada pembeli unit apartemen MDC ini).

Permasalahan lain yang terjadi adalah bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk., menyalahgunakan bagian bersama yang merupakan bagian yang dipergunakan bersama antar pemilik apartemen, malah dengan seenaknya saja telah mensertifikatkan ruang serba guna serta lobby barat dan ruang lobby timur yang terdapat dalam Apartemen Mangga Dua Court yang seharusnya menjadi fasum dan fasos sesuai dengan Pasal 27 PP no.4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.

Permasalahan lain lagi yang terjadi di dalam Apartemen Mangga Dua Court adalah bahwa sampai saat kasus ini diajukan ke Pengadilan, Pembeli Apartemen Mangga Dua Court masih belum menerima Pertelaan yang seharusnya diberikan bersamaan pada saat penyerahaan sertipikat hak milik dan tidak terpisah oleh PT.Duta Pertiwi Tbk., sebagai developer dan diberikan pada masing-masing pemilik di Rumah Susun Hunian Mangga Dua Court (pasal 30, pasal 31, jo. Pasal 35, pasal 39 PP No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun). Hal ini menyebabkan tidak jelasnya mana yang merupakan batas pemilik (PT. Duta Pertiwi Tbk.), mana yang batas milik bersama, dan mana yang merupakan batas para pemilik hunian. Hal ini juga mengakibatkan tidak jelasnya berapa besar biaya yang harus dibayarkan oleh pemilik hunian kepada PPRS dan PPRS kepada PEMDA DKI. Disamping itu, karena tidak adanya pertelaan, maka setiap pemegang unit di Apartemen Mangga Dua Court mengalami kerugian sehingga tidak mengetahui, menikmati, memakai failitas bersama berupa: ruang serba guna, ruang lobby barat dan timur, dan ruang lainnya yang merupakan milik bersama sesuai dengan Pasal 27 PP No.4 tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pertelaan ini sangat penting untuk menentukan secara pasti berapa besarnya NPP, NPP ini perlu untuk kepastian menentukan berapa besar biaya perpanjangan HGB (sertipikat) dan juga berapa besarnya pajak yang harus dibayar oleh masing-masing pemegang unit.

III.2. Bukti-Bukti Yang Mendukung Adanya Permasalahan di Dalam Apartemen Mangga Dua Court

Pada awal mulanya para pembeli unit Apartemen MDC memang merasa yakin bahwa tanah bersama Apartemen MDC adalah berstatus HGB Murni adalah karena didukung oleh Bukti-Bukti Kuat dan Jelas, sebagai berikut:

1. sesuai dengan Keputusan Gubernur DKI Jakarta No.4938/IMB/1992 tentang Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di Jl. Mangga Dua Raya, yang diberikan kepada PT. Duta Pertiwi Tbk, untuk mendirikan bangunan baru berupa Apartemen seluas 31.635 m², tertulis dengan jelas bahwa bangunan tersebut dibangun “diatas perkarangan dengan hak tanah Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1300 + 1302 / HGB/ MG. DUA SEL”, tanpa embel-embel Hak Pengelolaan (HPL). (lampiran -1)
2. adanya bukti pembayaran pajak berupa Faktur Pajak yang dilakukan oleh Para Pemilik Unit Apartemen MDC, dimana tercantum pembayaran angsuran atas tanah selain angsuran atas bangunan. Hal ini berarti bahwa pihak PT. Duta Pertiwi Tbk telah menjual Tanah Apartemen MDC kepada Para Pembeli Unit Apartemen MDC. (lampiran-2)
3. surat dari PT. Duta Pertiwi Tbk kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB Jakarta Pusat dengan Nomor Surat 034/PM-MDC?HJ/III/97 tertanggal 13 Maret 1997 mengenai Kepemilikan Apartemen Mangga Dua Court. Dalam surat tersebut dengan jelas PT. Duta Pertiwi Tbk menyatakan bahwa “tanah apartemen mangga dua court telah dijual kepada para pemilik apartemen MDC dan dengan demikian bukan lagi milik PT.Duta Pertiwi Tbk.” (lampiran-3)
4. dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun, Para Pemilik Unit Apartemen MDC selain membayar pajak atas bangunan juga harus membayar pajak bumi. (lampiran-4)
5. dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat antara pembeli Apartemen MDC dengan Vice President Commercial I, Ir.Daniel Andhika Imanto yang bertindak berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 8 Mei 1992, sebagai kuasa dari Direktur PT. Duta Pertiwi Tbk., Ir. Yan Mogi sehingga dianggap sah bertindak untuk dan atas nama PT. Duta Pertiwi Tbk. (lampiran-5), sama sekali tidak dijelaskan bahwa tanah Apartemten MDC adalah berstatus HGB diatas HPL ataupun milik Pemprov. DKI Jakarta.
6. dalam akta jual beli (AJB) yang dibuat dihadapan Notaris Arikanti Natakusumah, S.H. disebutkan bahwa ‘jual beli ini meliputi pula benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama, dengan Nilai Perbandingan Proporsional…..(dan seterusnya)’, dari sini para pembeli unit apartemen yakin bahwa tanah bersama apartemen MDC pada awal mulanya merupakan Kepemilikan dari PT.Duta Pertiwi Tbk yang diperjualbelikan kepada Para Pembeli Unit Apartemen MDC sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) yang dimilikinya, yang pada nantinya Tanah Bersama tersebut akan merupakan Kepemilikan dari seluruh pemilik unit apartemen MDC, yang berstatus HGB Murni seperti juga telah dijelaskan dalam Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun masing-masing Pemilik Unit Apartemen MDC tersebut.
7. dalam Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) disebutkan bahwa Hak atas Tanah Bersama tercatat adalah Hak Guna Bangunan (lampiran-7), tanpa adanya catatan tambahan ‘diatas tanah HPL No….(dan seterusnya)’. Terlampir pula contoh fotocopy Sertifikat HGB yang berdiri diatas tanah HPL (ada catatan HPL-nya, lampiran -8). Disana terlihat perbedaannya, dalam sertipikat HGB diatas HPL, adanya catatan ‘diatas tanah HPL…’ tidak akan menyesatkan konsumen yang akan melakukan transaksi jual beli.
8. dalam sertipikat induk apartemen MDC (lampiran-9) yang diperoleh fotocopy-nya dari BPN juga tidak dicantumkan catatan ‘diatas tanah HPL….’ Hal ini pula yang mengakibatkan Pihak BPN pada awal mula melakukan perpanjangan Sertipikat HGB tidak mengetahui adanya HPL.
9. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) / Notaris yang membuat Akta Jual Beli juga tidak mengetahui bahwa tanah Apartemen MDC adalah HGB diatas HPL, terbukti pada waktu melakukan transaksi jual beli selama kurun waktu lebih dari 10 tahun tidak diperlukan persetujuan/rekomendasi dari pemegang HPL. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 pasal 26 ayat 2 bahwa HGB diatas tanah Hak Pengelolaan baru dapat diperpanjang/diperbaharui setelah mendapat persetujuan/rekomendasi dari pemegang HPL dan berdasarkan Keputusan Gubernur Propinsi DKI Jakarta Nomor 122 tahun 2001 tentang tata cara pemberian rekomendasi atas permohonan sesuatu hak diatas bidang tanah Hak Pengelolaan, tanah desa dan tanah eks kota praja milik/dikuasai Pemerintah Propinsi DKI Jakarta, Bab V mengenai Uang Pemasukan, Pasal 7 ayat b yang menyatakan bahwa besarnya uang peralihan/pengoperan (untuk transaksi jual beli) Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atau hak lainnya diatas tanah Hak Pengelolaan adalah sebesar 2,5% x luas tanah x NJOP. (lampiran-10). Selama lebih dari 10 tahun transaksi jual beli Unit Apartemen MDC tidak diperlukan rekomendasi/persetujuan pemegang HPL sehingga tidak dikenakan uang pemasukan sebesar 2,5% x luas tanah x NJOP, yang berarti pula bahwa tanah bersama apartemen MDC adalah berstatus HGB Murni, bukan diatas Hak Pengelolaan.
10. pada waktu pengurus Perhimni MDC melakukan perpanjangan HGB Tanah Bersama mulai Maret 2006 (mulai dari Surat Permohonan) sampai dengan Juni 2006 (dikeluarkannya Surat Keputusan dari BPN Nomor: 013/08-550.2-09.01-2006 tentang pemberian perpanjangan HGB No. 2981/Mangga Dua Selatan sebagai Tanah Bersama kepada Perhimni MDC berkedudukan di Jakarta atas nama 147 unit Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun- lampiran-11), Badan Pertanahan nasional (BPN) juga BELUM MENGETAHUI bahwa tanah apartemen MDC adalah HGB diatas Hak Pengelolaan (HPL). Hal ini diperkuat bahwa didalam proses perpanjangan tersebut telah diadakan Surat Keterangan Status Tanah tanggal 24-05-2006 (lampiran-12) dan dilakukan Risalah Pemeriksaan Tanah (konstatering Rapport) No.330/2006 tertanggal 29-05-2006 (lampiran-13), yang hasilnya sama sekali TIDAK MENYATAKAN TANAH HPL, hingga dikeluarkannya Surat Keputusan Pemberian Perpanjangan HGB Nomor: 013/08-550.2-09.01-2006 oleh BPN, dimana Perhimni MDC diwajibkan membayar uang pemasukan kepada Negara sebesar Rp.289.247.000,- (dua ratus delapan puluh sembilan juta dua ratus empat puluh tujuh ribu rupiah). Bukti pembayaran terlampir (lampiran-14). Bulan Juli 2006, BPN BARU MENGETAHUI bahwa status tanah apartemen MDC adalah HGB diatas HPL dengan dikeluarkannya Surat No. 758/09.01 tertanggal 7 Juli 2006 (lampiran-15), sehingga Sertipikat Apartemen MDC yang telah diberikan catatan “berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.013/08-550.2-09.01-2006, tanggal 20-06-2006, Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka waktu haknya selama 20 tahun sehingga berakhir haknya pada tanggal 18-07-2028 kepada pemegang hak yang telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Hunian Apartemen Mangga Dua Court disingkat Perhimni MDC, berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (MARS)” menjadi dicoret kembali dan tertulis ‘Dibatalkan’. (lampiran-16). Sebagai akibat dari pembatalan tersebut , kemudian barulah BPN memberikan Copy Perjanjian Kerjasama Nomor 6 tahun 1984 kepada Pengurus Perhimni MDC.
11. bagi PT. Duta Pertiwi Tbk., kejadian yang telah diuraikan diatas sebenarnya telah diketahui sejak awal PT. Duta Pertiwi Tbk mendapat perolehan tanah tersebut dari Pemprov.DKI Jakarta (luas tanah apartemen MDC hanya sekitar 0.9 hektar ) yamg dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama Nomor 6 tahun 1984 yang dibuat dihadapan Notaris Winarti Lukman Widjaja, S.H. antara Gubernur DKI Jakarta, Raden Soeprapto dengan Direktur Utama PT. Duta Pertiwi Tbk., Rachmat Sumengkar, yang mendapat persetujuan dari Komisaris Utama, Eka Tjipta Widjaja, bertindak untuk dan atas nama PT. Duta Pertiwi Tbk. (lampiran-17).

Dari uraian di atas, dapat dilihat bahwa jika PPAT dan BPN (pada mulanya) tidak mengetahui bahwa status tanah apartemen MDC adalah HGB diatas HPL, maka para pembeli unit selaku orang awam bagaimana bisa mengetahui status tanah HGB diatas HPL tersebut, apabila tidak diberitahukan oleh Pengembang Apartemen, PT. Duta Pertiwi Tbk.

PT. Duta Pertiwi Tbk., yang merupakan Pengembang Apartemen MDC yang telah mengetahui status tanah Apartemen MDC sejak dari awal perolehan tanah tersebut, yang terbukti di dalam Perjanjian Kerjasama seperti yang diuraikan di atas, seharusnya menginformasikan status tanah tersebut baik lisan maupun tulisan kepada calon pembeli saat itu, bahwa tanah adalah milik Pemprov. DKI Jakarta, sehingga pembeli akan bersedia menanggung segala resiko baik mengenai ‘status tanah’ maupun biaya yang akan timbul di kemudian hari, sebagai akibata dari status tanah HGB diatas HPL tersebut (adanya uang pemasukan untuk perolehan rekomendasi/persetujuan dari pemegang HPL yaitu Pemprov.DKI Jakarta).

Dengan adanya kejadian seperti yang diuraikan diatas, para pemilik unit apartemen MDC merasa tertipu oleh PT. Duta Pertiwi Tbk., karena ternyata tanah adalah milik Pemprov. DKI Jakarta, yang berarti telah terjadinya ‘Penurunan status tanah’ (menjadi tidak ada tanah), untuk perpanjangan tanah bersama HGB diatas HPL dikenakan uang pemasukan ke Pemprov. DKI Jakarta yang sangat besar (yang tidak pernah diketahui dari awal pembelian unit apartemen, karena menurut para pemilik unti status tanah adalah HGB Murni-seperti yang telah diuraikan diatas, sehingga tidak perlu adanya uang pemasukkan ke Pemegang HPL-Pemprov DKI Jakarta) yaitu sebesar 5% x luas tanah x NJOP (Berdasarkan Keputusan Gubernur Propinsi DKI Jakarta Nomor 122 tahun 2001).

12. Kasus ini telah didaftarkan di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan Register Perkara Perdata No. 205/Pdt.G/2007/PN.JKT.PST tertanggal 7 Juni 2007 melalui Kantor Pengacara Prof.MR. DR. S. Gautama & Associates selaku kuasa hukum Perhimpunan Penghuni Apartemen Mangga Dua Court (Perhimni MDC), melawan:
1. PT.Duta Pertiwi Tbk. (Sinar Mas Group), selaku Tergugat I
2. Muktar Widjaja, (Direktur Utama PT. Duta Pertiwi Tbk.), selaku Tergugat II
3. Notaris dan PPAT Arikanti Natakusumah, S.H., Jl. Mangga Besar Raya No. 1G, Jakarta Barat, selaku Tergugat III
4. Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia c.q. Kepala Kantor Pertanahan Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta c.q. Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Pusat, selaku Tergugat IV
5. Gubernur DKI Jakarta c.q. Pemprov. DKI Jakarta c.q. Biro Perlengkapan Provinsi DKI Jakarta, selaku Tergugat V.

Dalam jawaban Tergugat III (Notaris Arikanti Natakusumah, S.H.) tertanggal 25 Juni 2007 pada dengan jelas menyatakan bahwa “ Tergugat III sama sekali tidak mengetahui bahwa ada Hak Pengelolaan diatas Induk Sertipikat HGB-nya, karena pada masing-masing Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susunnya tidak tercantum adanya HPL yang dimaksud” (lampiran-18). Bisa dibayangkan bahwa Notaris sebagai PPAT juga sejak awal memang sudah tidak mengetahui adanya HPL tersebut.

13. Sedangkan dalam Pengaduan Perhimni MDC ke Polda Metro Jaya, Jl. Jendral Sudirman No.55, Jakarta Selatan, dengan Laporan Pengaduan No. Pol.3212/K/VIII/2006/SPK Unit “II” tertanggal 25 Agustus 2006 mengenai tindak pidana penipuan, pada akhirnya tanggal 2 Mei 2007 diputuskan bahwa ‘Perkara ini bukan merupakan tindak pidana’, dengan dikeluarkannya Surat Ketetapan Penghentian Penyidikan oleh Direktur Reserse Kriminal Umum Kasat II, A. Rachmad Wibowo, S.iK dengan surat no. Pol: S. Tap/185/V/2007/Dit Reskrimum. (lampiran-19).
14. Dengan pertimbangan bahwa akan banyaknya konsumen yang mengalami masalah ini (luas area sekitar 30 hektar sehingga dapat mencakup puluhan ribu konsumen), pada tanggal 4 November 2006 pengurus perhimni MDC sempat memuat berita di harian warta kota yang berjudul “hati-hati modus operandi penipuan PT. Duta Pertiwi”, yang mana pengurus perhimni MDC memang menceritakan kejadian yang sebenarnya dan memiliki bukti-bukti yang kuat serta jelas mengenai kejadian tersebut.
15. Pada tanggal 6 Desember 2006, PT. Duta Pertiwi Tbk. Melalui corporate communications general manager Sinar Mas Group, Dhony Rahajoe, telah memberikan jawaban dengan judul “PT. Duta Pertiwi Tbk. Mengikuti aturan yang berlaku” di surat pembaca warta kota tersebut dengan memutarbalikkan fakta yang ada (lampiran -21)
16. akan tetapi pada kenyataannya berdasarkan pemberitaan di surat kabar di atas, akhirnya pengurus perhimni MDC langsung dipanggil ke Mabes Polri (melalui surat panggilan no. Pol: S. Pgl/1420-DP/XII/2006/Dit.I tertanggal 18 Desember 2006-lampiran 22) sebagai tersangka dalam perkara pidana penghinaan, pencemaran nama baik dan perbuatan tidak menyenangkan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 310 KUHP dan pasal 335 KUHP oleh PT, Duta Pertiwi Tbk. Melalui pelapor Dormauli Limbong, yang notabene pengurus perhimni MDC tidak pernah mengenalnya, tidak pernah melihatnya dan tidak pernah sekalipun mempunyai urusan dengan orang tersebut. Berdasarkan surat ketetapan penghentian penyidikan (SP3) tertanggal 2 Mei 2007 dan pemberitaan di harian warta kota tertanggal 4 November 2006 ini pula, akhirnya pengurus perhimpunan penghuni apartemen MDC digugat balik oleh PT. Duta Pertiwi Tbk. Berupa perbuatan melawan hokum berkaita dengan penghinaan dengan tuntutan ganti rugi sebesar Rp. 17 milyar.

---

[1] Arie S. Hutagalung, Kondominium dan Permasalahannya ,Edisi Revisi, (Jakarta: Badan Penerbit FHUI, 2007), hlm.99-100.

[2] A. Ridwan Halim, Hukum Pemukiman, Perumahan, dan Rumah Susun (Suatu Himpunan Tanya Jawab), (Jakarta: Doa dan Karma, 2006), hlm.1.